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le crédit d'impôt vert pour tous
Le 20/01/2009 à 19:23NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireLe crédit d'impôt qui encourage les travaux en faveur des économies d'énergie est prolongé et optimisé. Surtout, il ne concerne plus seulement les propriétaires-occupants : les bailleurs qui donnent un bien en location peuvent eux aussi en profiter.
Les particuliers qui effectuent dans leur résidence principale des dépenses d'équipements en faveur du développement durable et des économies d'énergie bénéficient d'un crédit d'impôt dit « vert ». Il s'applique notamment à l'utilisation de matériaux d'isolation thermique et à l'installation d'appareils de régulation de chauffage et d'équipements de production d'énergie utilisant une énergie renouvelable.
Trois ans de plus pour le crédit d'impôt « vert »
Devant l'urgence écologique, le crédit d'impôt vert est prorogé jusqu'au 31 décembre 2012. Il devait initialement disparaître fin 2009.
Les propriétaires bailleurs peuvent en bénéficier
Depuis le 1er janvier 2009, le crédit d'impôt « vert », précédemment réservé aux propriétaires occupants, est étendu aux propriétaires bailleurs. Ce nouvel avantage fiscal concerne les propriétaires qui mettent en location un logement achevé depuis plus de deux ans et qui s'engagent à le louer vide (baux de trois ans) pendant une durée minimum de cinq ans.
Chaque propriétaire peut bénéficier du crédit d'impôt pour chaque bien donné en location dans la limite de trois logements.Exemple : un bailleur qui fait installer des vitrages à isolation renforcée peut bénéficier d'un crédit d'impôt de 2.000 € maximum par logement, soit 6.000 € d'avantage fiscal pour trois logements.
Bon à savoir : le crédit d'impôt est également ouvert aux locataires et occupants à titre gratuit d'un logement affecté à leur résidence principale.
Le crédit d'impôt « vert » rationalisé
Concernant la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques (planchers, murs, toitures), le crédit d'impôt, qui ne portait que sur les matériaux, est étendu aux frais de main-d'œuvre.
Le montant du crédit d'impôt est réduit pour les équipements jugés moyennement performants (pompes à chaleur air/air) voire supprimé pour des équipements devenus courants (chaudières basse température).Le diagnostic de performance énergétique défiscalisé
Afin d'inciter les particuliers à mesurer le degré d'isolation thermique de leur logement, le crédit d'impôt porte dorénavant sur la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsque celui-ci est réalisé en dehors des cas obligatoires (vente et location).
En réalisant un DPE d'un montant de 200 €, chacun peut bénéficier d'un crédit d'impôt de 100 € tout en profitant des conseils d'un spécialiste concernant l'amélioration de l'isolation et les économies d'énergie.
Prix au mètre carré selon P.A.P
Le 06/11/2008 à 17:42NewsCommentaires (0)Ajouter un commentairePrix au m² dans l'ancien
Grâce aux centaines de milliers d'annonces de particuliers que nous publions, nous sommes en mesure de vous proposer la valeur indicative des prix de ventes et de locations au m² d'un bien immobilier. Les chiffres enregistrés dans notre base sont les prix réels des transactions tels qu'ils nous sont communiqués par les propriétaires lorsqu'ils annulent leurs annonces.
A noter : Cette valeur n'est qu'indicative et ne peut, en aucun cas, se substituer à une expertise.
D'autre part, il faut tenir compte de la situation du bien, de son état, de l'isolation et du mode de chauffage, de la surface du terrain, de son équipement, de ses installations et de sa date de construction. Une piscine est en plus value.Prix
constatésVariation
sur 3 moisVariation
sur 6 moisVariation
sur 1 anPrix le plus bas 1.526,00 € -2,75 % -24,51 % 5,96 % Prix le plus haut 2.692,00 € -11,44 % -37,44 % 25,71 % Moyenne 2.045,50 € -7,90 % -25,46 % 13,06 % L'immobilier vous protège de la crise
Le 06/11/2008 à 17:23NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireL'immobilier vous protège de la crise
Durable, empreinte de sécurité, la pierre reste le meilleur moyen de résister à la crise et de préparer l'avenir. Elle vous permet de sauvegarder votre pouvoir d'achat. Et même de gagner de l'argent à terme. Gros plan sur la plus performante des valeurs-refuge.
Face aux incertitudes actuelles et à la crise financière, la pierre réaffirme encore une fois son statut de placement durable, de valeur-refuge particulièrement solide. Les Français en sont bien conscients. 9 % d'entre eux compte acheter un logement en octobre 2008, contre 8 % en avril selon un tout récent sondage Nexity. Un autre sondage remarque que pour les deux tiers des Français, l'immobilier constitue le plus sûr des placements.
Les Français apprécient l'immobilier parce qu'ils savent qu'une maison ou un appartement, c'est un capital pérenne qui sécurise l'avenir. Notamment parce qu'il permet de préparer la retraite. C'est ainsi que le logement est désormais vécu comme un système de prévoyance. « La dimension de plaisir reste très présente dans les motivations de l'accession à la propriété, mais elle cède dorénavant le pas à la nécessité d'être rassuré », observe une toute récente étude du groupe Caisses d'Epargne.
Construire l'avenir avec l'immobilier
L'immobilier reste le meilleur moyen de construire un patrimoine et de préserver son pouvoir d'achat.
Une épargne et un capital
Contrairement à un locataire qui paie des loyers à fonds perdu, les mensualités de crédit correspondent à un investissement, une épargne, qui, au bout du compte, permettent d'obtenir un solide capital. En fait, le remboursement d'un prêt, c'est un peu comme une assurance-vie. Chaque mois, on place de l'argent dans l'appartement ou la maison. « Tous les calculs le prouvent : sur sept ou dix ans, période moyenne de détention d'un bien, le propriétaire est toujours gagnant par rapport au locataire », explique Christophe Crémer, PDG du courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux.
Gagner du pouvoir d'achat
Avec un emprunt à taux fixe, la mensualité ne bouge pas tout au long du remboursement. Alors que les revenus de l'emprunteur, eux, peuvent grimper. Mieux : compte tenu de l'inflation, le coût réel de l'échéance diminue au fil du temps. Le locataire, lui, voit ses dépenses logements croître puisque les loyers montent régulièrement. Selon l'indice Clameur, ils ont progressé de près de 42 % entre 1998 et 2008. Eh oui : sur le long terme, le propriétaire gagne du pouvoir d'achat.
C'est encore plus vrai en cas de baisse des taux. Les emprunteurs qui ont choisi les crédits à taux révisables sont les premiers concernés. Ceux qui ont emprunté en 1991 sur quinze ans, alors que les taux étaient au sommet, ont remboursé leur crédit en onze à douze ans. Les emprunteurs à taux fixes ne sont pas pour autant dépourvus de solutions. Si le prix de l'argent se met à baisser, ils renégocieront leur crédit. Des milliers de particuliers l'ont fait dans les années 2000/2005.
Assurer la sécurité de la famille
Pour accorder un crédit, les établissements financiers exigent la souscription d'une assurance décès-invalidité. Tarif moyen : 0,40 % du capital emprunté. C'est dont un coût. Mais c'est aussi un investissement. En cas d'aléa de la vie, l'assurance prend le relais des remboursements. La famille est protégée puisqu'elle peut rester sous son toit. Le locataire, lui, n'a malheureusement plus que ses yeux pour pleurer. Le raisonnement vaut aussi pour l'assurance perte d'emploi, qui elle, reste facultative.
La pierre créé de la richesse
Si les prix marquent actuellement une pause, ils ne peuvent que recommencer à augmenter à terme. Les espoirs de plus-value sont donc bien réels.
Le retour annoncé des plus-values
L'immobilier a toutes les chances de se valoriser au fil du temps. Certes, Aujourd'hui, le mètre carré plafonne. Mais le marché est structurellement demandeur. Il manque au bas mot huit cent mille logements en France. Les besoins sont estimés à quatre cent mille mises en chantier pas an minimum. Un niveau qui n'a été dépassé qu'entre 2004 et 2007. Cette année, environ trois cent quatre vingt mille habitations sortiront de terre. Un chiffre qui pourrait être ramené à 350 000 en 2009.
Ce déficit chronique, qui ne sera pas comblé, fait que l'offre reste et restera encore longtemps inférieure à la demande sur la grande majorité des adresses. Résultat : sur le long terme (un achat immobilier s'envisage toujours ainsi), la valeur du mètre carré ne peut qu'augmenter. Bref, acheter, c'est aussi une façon de s'enrichir.
Préparer la retraite
« Assurer une sécurité pour sa retraite est devenue en 2007 la première motivation (quatrième en 2001) des Français à être propriétaire, y compris chez les plus jeunes », note l'étude des Caisses d'Epargne.
Un capital pour la retraite
En devenant propriétaire, on s'assure de la certitude de vivre sous son propre toit lors de la cessation d'activité. Alors que le locataire retraité devra faire face à des loyers qui augmentent et à des revenus qui baissent. Il n'aura pas d'autre choix que de quitter son logement pour une plus petite surface.
Côté finances, avec un crédit remboursé lors du départ à la retraite, on compense une baisse inéluctable des revenus. En d'autres termes, le propriétaire dégage des revenus complémentaires de fait. Il peut ainsi consacrer davantage de ressources au maintien de son train de vie. Il peut aussi aider ses enfants et ses petits- enfants.
Un bas de laine pour les enfants
Le patrimoine acquis pourra être transmis aux enfants. D'autant qu'avec la récente réforme fiscale, 95 % des donations et successions sont désormais exonérées de droits fiscaux. Un bon moyen pour assurer leurs arrières. Et de leur donner davantage de chance de réussite. Les bénéficiaires de la maison pour 15 € par jour sont les premiers concernés. Ces ménages modestes, qui n'ont guère les moyens d'économiser, pourront grâce à ce dispositif qui sera étendu aux appartements l'an prochain, s'offrir un toit bien à eux. Ils bâtiront ainsi un patrimoine, qui permettra à leur descendance de démarrer dans la vie avec une marge de sécurité.
L'immobilier : un investissement pérenne
Les vertus patrimoniales du logement n'ont pas échappé à une autre catégorie d'acheteurs : les investisseurs. C'est-à-dire les particuliers qui achètent un logement pour ensuite le donner en location. Une façon intelligente de construire un patrimoine.
Des objectifs constructifs
L'investissement locatif répond à des objectifs très concrets. Il s'agit d'abord de percevoir des loyers pour mettre du beurre dans les épinards. Un argument qui prend toute son importance dans la perspective de la retraite.
L'investissement locatif reste un bon moyen de financer le toit de ses vieux jours à moindres frais. Une fois la période de location terminée, on récupère la maison ou l'appartement pour y vivre. On peut aussi les revendre pour profiter d'un important capital qui ne demandera qu'à être réinvesti.
Un placement rentable
En moyenne, la rentabilité d'un investissement immobilier est correcte : elle varie de 4 à 5 % nets. Ce chiffre ne prend en compte que le rendement locatif. Il faut y a jouter le rendement en capital, c'est-à-dire la plus-value. Or, comme nous l'avons vu plus haut, une maison ou un appartement bien placés sont appelés à prendre de la valeur à terme.
Un logement à moitié prix
Le particulier investisseur ne paie qu'une partie du logement (40 à 60 % en général). Le reste est financé par les loyers. Et dans certains cas, par des avantages fiscaux. Comme les dispositifs Robien et Borloo, la location meublée, les lois Malraux, Demessine, Girardin (voir les pages conseils de notre site).
L'investissement locatif reste l'un des rares placements à pouvoir être financé par le crédit. Une opération juteuse : les intérêts d'emprunt sont fiscalement déductibles des loyers ou des revenus globaux selon le système de défiscalisation choisi. D'où des impôts allégés.
Investissement locatif : peu risqué
Le risque locatif reste faible : 3 à 4 % des locations sont concernées par un impayé de loyer de plus de deux mois selon une étude gouvernementale réalisée en mai 2008. Le propriétaire-bailleur dispose de nombreux moyens pour sécuriser son investissement (choix rigoureux du locataire, souscription d'assurances loyers- impayés, recours à la Garantie des risques locatifs ou GRL, etc.).
Nos conseils pour bâtir un patrimoine
Si le logement constitue un patrimoine de premier plan, encore faut-il respecter certaines règles pour réussir son acquisition.
Définissez vos besoins
En matière de résidence principale, commencez par clairement identifiez vos besoins, pour savoir avec précision ce que vous voulez en termes d'adresse, de surface et naturellement de prix. Ce dernier point est capital : vous devez pouvoir continuer à vivre après l'achat.
La chasse au logement
Ensuite, passez à la recherche de la maison ou de l'appartement, en tenant compte de votre cahier des charges. Faites également attention à l'achat d'impulsion. Un coup de cœur, c'est forcément agréable. Mais pensez aux vertus du quartier. Et n'oubliez pas qu'un bien atypique se revendra peut-être moins facilement.
Un bon emplacement
Règle essentielle à respecter : le choix de l'emplacement. Un quartier agréable, bien équipé, bien desservi facilite la vie quotidienne. Il permet au bien de garder sa valeur. Mieux : de la voir augmenter. Une bonne adresse facilite la revente.
La question de l'adresse prend davantage d'ampleur dans le cadre d'un investissement. « L'investisseur doit se pencher sur le marché locatif, en s'assurant du potentiel de développement de la commune choisie, de la réalité de la demande présente et à venir, des niveaux de loyer. Il doit se rendre sur le site pour vérifier tous ces éléments », conseille Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). Certaines villes sont en effet saturées d'offre locative. Investir dans ces secteurs en perte de vitesse, c'est prendre un gros risque pour le rendement et surtout la plus-value. En d'autres termes, l'investisseur ne doit pas hésiter à miser sur l'aspect patrimonial, même si le rendement est un peu moins élevé. Ce qui compte, c'est avant tout la pierre. Un principe qui, évidemment, vaut aussi pour la résidence principale.
P. Chevillard © De Particulier à Particulier
Comment réussir un crédit-relais
Le 06/11/2008 à 17:18NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireLes banques ont conclu un accord pour venir en aide aux particuliers coincés par leur crédit- relais. L'occasion de revenir sur ces prêts qui financent les opérations d'achat-revente et de vous donner des conseils pour éviter les problèmes.
100.000 Français ont souscrit un prêt-relais, un crédit qui permet à ceux qui sont déjà propriétaire d'acheter un nouveau logement avant d'avoir revendu le premier. Avec un marché immobilier qui plafonne, 30.000 d'entre eux se trouveraient en proie à des difficultés financières. Ils ne trouvent pas acquéreur dans les délais impartis et doivent rembourser deux emprunts en même temps, le crédit-relais et le prêt qui finance le nouveau logement.
Les banques plus conciliantes
La Fédération bancaire française (FBF) a annoncé le 16 octobre dernier que les banques françaises allaient faire un geste en faveur des titulaires d'un prêt-relais en difficulté. « Chaque banque va mettre en place son dispositif. Un observatoire de ces phénomènes sera créé au niveau de la FBF de façon à ce que nous soyons collectivement sûrs que le problème est convenablement traité», explique Georges Pauget, président de la FBF. Elles réexamineront au cas par cas les dossiers. Au final, le délai accordé pour revendre devrait être rallongé. Le ministre du Logement Christine Boutin avait lancé un appel à la clémence des banques le 2 octobre. Elle se « réjouit d'avoir été entendue.»
Crédit relais, mode d'emploi
Vous êtes déjà propriétaire.Vous avez immédiatement besoin d'une somme d'argent pour acheter un nouveau logement. En attendant la revente, la banque vous avance une partie de cette somme (en général 60 % de la valeur estimée du bien), déduction faite des éventuels crédits en cours. Vous avez un à deux ans pour revendre.
Conseils pour réussir un crédit-relais
« Pour obtenir un prêt dans de bonnes conditions, mieux vaut avoir une promesse ou un compromis de vente entre les mains » explique Christophe Crémer, président du Courtier Meilleurtaux. C'est un gage de sérieux, bien accueilli par les banques dans le contexte immobilier actuel. « Elles ont durci leurs critères d'attributions. Celles qui prêtaient jusqu'à 80 % de la valeur estimée du logement sont descendues à 70 %. Celles qui prêtaient à 70 % sont tombées à 60 %, etc. »
Certaines banques demandent une, voire deux expertise du bien à vendre. « Avant de consentir un prêt- relais, la banque va légitimement s'assurer de la qualité de sa garantie, donc de la valeur du bien à vendre », signale Patrick Matagne, directeur associé du cabinet de courtage In&Fi. Ne vous en offusquez pas : elles veulent éviter que le logement soit surévalué et qu'il se vende trop lentement. En agissant ainsi, la banque cherche à limiter les risques. Ce qui est légitime puisqu'elle couvre deux opérations immobilières. Et puis, au final, tout le monde à intérêt à ce que le bien se vende vite. Etant donné qu'il ne s'amortit pas tous les mois comme un prêt classique (les intérêts portent sur un capital qui ne diminue pas au fil des mois), mieux vaut le solder rapidement. D'ailleurs, il n'est consentit que sur des durées très courtes (douze à vingt quatre mois maximum).
Bien rembourser son prêt-relais
Pour le remboursement, deux solutions. Soit vous optez pour une franchise partielle. Vous payez tous les mois les intérêts et la prime d'assurance décès invalidité. Soit vous choisissez une franchise totale. Dans ce cas, vous ne remboursez que l'assurance tous les mois. Les intérêts et le capital seront versés en une seule fois lorsque le bien sera vendu.
À noter : dans tous les cas, retenez que plus un crédit relais s'éternise, plus il coûte cher. D'où l'importance de ne pas surévaluer son logement au départ et de connaître les différents prêts relais qui existent sur le marché.
La bonne formule
Première version : le crédit relais « sec ». C'est un produit figé, de moins en moins proposé par les banques. D'ailleurs, certaines d'entre elles l'ont retiré de leurs offres standards. Car il ne fonctionne correctement que si la somme prêtée est inférieure à celle de la vente. Ce qui veut dire que vous devez céder un logement devenu trop grand pour en acquérir un autre, plus petit et moins cher.
Deuxième possibilité, plus répandue : le crédit relais jumelé avec un prêt amortissable classique (vous remboursez en même temps le capital et les intérêts). La formule est proposée lorsque les acquéreurs veulent acheter un bien plus cher que celui qu'ils vendent. Pour financer l'opération, ils vont avoir besoin de deux prêts. D'abord, un crédit relais sur la base de la valeur estimé du bien à vendre. Ensuite, un crédit amortissable à long terme pour compléter l'opération. Le premier sera soldée lorsque la vente sera conclue. Le second continuera à courir comme un prêt immobilier classique sur quinze ou vingt ans.
Exemple
Soit un appartement que vous achetez 150.000 €. Avec les frais de notaires, vous avez besoin de 160.000 € pour financer l'opération. Vous estimez pouvoir vendre votre ancien logement 100.000 €. La banque vous avancera 60.000 € (60 % de la valeur estimée) sous la forme d'un crédit relais sur douze mois. Elle complètera son offre avec un prêt amortissable de 100 000 € sur quinze ans.
Dernière solution : le crédit relais « deux en un ». Proposée par certaines banques, la formule consiste à associer un prêt relais avec un crédit amortissable classique remboursable par anticipation dès la revente du bien. Avantage : on peut emprunter un capital important. Inconvénient : les premières mensualités sont lourdes à rembourser puisqu'elles comprennent deux prêts. Il faut veiller à ne pas dépasser le taux d'endettement autoriser par la Loi. « C'est le motif le plus fréquent de refus par les banques » souligne Christophe Crémer. « Récemment, un dossier de crédit relais a été rejeté parce que le client atteignait un endettement de 45 % pendant la période du crédit relais. »
Les garanties
Comme pour n'importe quel crédit, la banque exige des garanties. Généralement, elle prendra une hypothèque sur la nouvelle acquisition. Certaine peuvent en prendre une sur le bien à vendre. Mais la première solution (hypothèque sur le bien acheté) est plus avantageuse. En effet, si le logement à vendre supporte l'hypothèque, il sera nécessaire de la lever au moment de la vente. Cette procédure dite de mainlevée sera alors à votre charge. Dans certain cas, la banque peut demander une double hypothèque. L'une portant sur le bien à vendre, l'autre sur le bien que vous allez acquérir.
Un prêt-relais à 1 % seulement
L'astuce est peu connue, et pourtant, elle est intéressante. Si vous êtes salariés d'une entreprise cotisante au 1 % logement que vous vendez votre habitation principale pour des raisons de mobilité professionnelles et que vous en achetez une autre, vous pouvez bénéficier d'un crédit relais à un taux imbattable : 1 % la première année. Pour en savoir plus, contactez l'organisme collecteur du 1% logement de votre entreprise.
Infos sur www.uesl.fr et www.logement.org
Tiphaine Bibas avec P. Chevillard © De Particulier à Particulier
Fiscalité de l'immobilier : ce qui va changer en 2009
Le 06/11/2008 à 17:09NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireUne nouvelle taxe pour financer le RSA
Les revenus du patrimoine seront ponctionnés de 1,1 %. Sont notamment visés les plus-values immobilières et les revenus locatifs. Si la nouvelle fait mauvais effet – c'est un impôt de plus – son impact est négligeable pour les investisseurs. Un deux pièces de quarante-cinq mètre carrés acheté 135 000 € et loué 495 € par mois offre une rentabilité brute de 4,4 %. Le prélèvement RSA fait descendre le loyer à 489,55 € et le rendement brut à 4,35 %.
Les dispositifs Robien et Borloo retouchés
Les dispositifs Robien et Borloo seraient suspendus pour trois ans dans la zone C (villes de moins de 50.000 habitants hors secteurs frontaliers et littoraux chers et hors Ile-de-France), où le marché locatif est détendu. Ils seront conservés partout ailleurs. Ce système, qui a permis de loger 230.000 familles dans de bonnes conditions, profitera toujours aux investisseurs sur les marchés les plus porteurs.
Les statuts de loueur en meublé réformés.
Les statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et non professionnels (LMNP) seront modifiés. Pour devenir LMP, il faudra à la fois :
- être inscrit au Registre du commerce et des sociétés
- percevoir au moins 23.000 € de recettes par an
- que les loyers et charges perçus représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal
Aujourd'hui, ces conditions ne sont pas cumulatives.
Une fois la réforme adoptée, les propriétaires bailleurs LMP bénéficieraient des même avantages qu'auparavant (imputation du déficit sur le revenu global, application d'un système d'amortissement, détaxation des plus-values et sortie des biens de l'assiette de l'ISF).
Côté LMNP, dans le cadre du régime réel, les déficits seraient dorénavant imputables sur le revenu global, dans la limite de 10.700 € comme pour les revenus fonciers (location vide). Ce qui constitue un nouvel avantage. Le régime forfaitaire, dit micro-BIC, serait aménagé. Le plafond de recettes sera ramené à 32.000 € (contre 76.300 € actuellement) et l'abattement diminué à 50 % (contre 71 % aujourd'hui).
Les autres changements
Avec la loi Malraux, les propriétaires-bailleurs peuvent aujourd'hui déduire les travaux de leurs revenus globaux sans limitation de montant. L'an prochain, un plafond de 140.000 € serait instauré. La loi sur les Monuments historiques n'est pas concernée par la réforme.
La loi Girardin permet aux particuliers qui investissent dans l'immobilier dans les DOM-TOM de bénéficier d'une réduction d'impôts. Elle varie de 40 à 64 % du prix du logement. Un avantage aujourd'hui accordé sans limitation de montant. En 2009, il serait plafonné à 40.000 € ou à 15 % des revenus du foyer fiscal concerné.
L. Lamielle et P. Chevillard © De Particulier à Particulier
Le bon moment pour emprunter, crédits immobiliers
Le 06/11/2008 à 17:02NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireCrédit : le bon moment pour emprunter
Le robinet du crédit n'est pas fermé. Les banques se montrent simplement plus exigeantes. Avec la baisse des taux sur les marchés financiers, les conditions d'emprunt pourraient même s'améliorer.
Une baisse de 0,20 % en septembre, une hausse de 0,20 % en octobre. Les taux des prêts immobiliers ont retrouvé leur niveau de la fin août 2008. Sur 20 ans, la durée favorite des Français, on emprunte en moyenne à 5,30 %. Cette remontée automnale tient aux conséquences de la crise financière. Manquant de confiance entre elles, les banques se prêtent plus difficilement de l'argent. Et ce refinancement, indispensable au bon fonctionnement de l'économie, coûte plus cher. Ce qui a conduit les banques à remonter leurs tarifs. Une tendance qui ne devrait pas durer.
Le prix de l'argent baisse sur les marchés financiers
La banque Centrale européenne a fait passer son taux directeur de 4,25 à 3,75 % le 8 octobre. L'objectif : restaurer la confiance entre les banques. Les prêts à taux révisables sont les premiers concernés par cette baisse. L'Obligation assimilable du Trésor à dix ans, qui sert de référence aux crédits à taux fixes, est descendue à 4,34 % le 16 octobre dernier (4,86 % au 3 juillet 2008). Du coup, les banques ont retrouvé une marge de manœuvre. Sur 15 ans, la moyenne en taux fixes est à 5,20 %. Mais les meilleurs dossiers peuvent emprunter à 4,90 %, voire à 4,80 %.
C'est le moment de prêter et d'emprunter
Par tradition, l'automne est une saison active pour l'immobilier. Comme nous l'indiquions dans notre précédente lettre, les banques sont en retard sur leurs objectifs commerciaux. Résultat : « dans un contexte difficile, les banques françaises font un effort pour aider les bons dossiers à se concrétiser et satisfaire les particuliers », explique le courtier Meilleurtaux.
Pas de crédit crunch pour l'immobilier
Les banques continuent bel et bien de prêter aux particuliers. Selon plusieurs courtiers, huit dossiers sur dix sont potentiellement finançables. « Bien plus qu'à un changement des critères d'acceptation des dossiers par les banques, on assiste à une application plus stricte des règles élémentaires d'analyse du risque, remarque Patrice Matagne, Directeur Associé du courtier In&Fi Crédits. « Le taux d'endettement ne peut généralement plus dépasser 33 % et mieux vaut disposer d'un apport minimum. » D'autres paramètres, comme la stabilité professionnelle et l'ancienneté dans l'entreprise sont déterminants. Si vous construisez un solide dossier, vous avez de fortes chances d'obtenir votre crédit.
P. Chevillard © De Particulier à Particulier
Les français ont toujours envie d'acheter un logement
Le 06/11/2008 à 16:59NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireLes Français ont toujours envie d'acheter un logement
Les Français ne cèdent pas aux bruits alarmistes qui circulent actuellement. Surtout, ils ont encore confiance dans la pierre. A tel point que les intentions d'achat progressent légèrement selon un tout récent sondage Nexity / TNS Sofres.
Les Français gardent la tête froide face au ralentissement du marché, révèle un sondage Nexity / TNS Sofres paru mi-octobre. Si 83 % d'entre eux estiment que l'immobilier est en crise, seuls 8 % pensent que les prix vont fortement baisser à l'achat. 48 % parient sur une probable baisse et 24 % tablent sur la stabilité.
Intentions d'achat en hausse
Les intentions d'achat réelles dans les douze prochains mois passent de 8 à 9 % entre janvier et octobre 2008. L'ancien rassemble la majorité des suffrages (53 % des intentions d'achat, en hausse de 8 % par rapport à janvier). Le neuf baisse de 12 points en sept mois, à 26 %.
La résidence principale progresse
84 % des Français, qui ne sont pas encore propriétaires, veulent acheter un logement pour y habiter. C'est 5 % de plus par rapport à janvier. Une preuve de la vigueur de la demande. Quoi qu'on en dise, les Français ont toujours envie de bien se loger et de construire un patrimoine durable. 10 % des personnes interrogées réaliseraient un investissement locatif, contre 16 % en janvier.
Les freins à l'achat
Ce qui empêche les Français d'acheter ? D'abord le fait qu'ils se sentent bien dans leur logement actuel (36 % des réponses). 21 % d'entre eux estiment qu'ils n'en ont pas les moyens. Une opinion logique, lorsque l'on sait que la moitié des foyers fiscaux français gagne moins de 2.300 € nets mensuels. 10 % des Français jugent les prix trop élevés.
Reste que 70 % des personnes interrogées estiment qu'avec la crise, il sera plus difficile de trouver un logement à l'avenir.
News: la marché actuel et les prix
Le 06/11/2008 à 16:56NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireLe marché immobilier connaît actuellement un coup de froid. Mais contrairement à ce que laissent entendre certaines rumeurs catastrophistes, il ne s'effondre pas. Il n'y pas de chute brutale des prix. Il est toutefois possible de faire de bonnes affaires.
Après un bond de 140 % en dix ans dans l'ancien et de 80 % dans le neuf, le marché connaît une correction. Une tendance qui profite aux candidats à l'achat immobilier, qui peuvent aujourd'hui profiter de certaines opportunités.
Pourquoi le marché ralentit ?
Forte demande et baisse des taux ont abouti à l'envolée du prix du mètre carré. Une équation encore juste il y a un an.
Une correction logique
En France, l'ancien a augmenté de près de 140 % en dix ans, le neuf de 80 %. À la fin des années 90, il fallait en moyenne 2,5 années de revenus pour s'acheter un logement. Il en faut aujourd'hui 3,7 selon l'organisme caution Crédit Logement. La hausse des prix ne pouvait pas durer. Et le mètre carré devait bien, un jour ou l'autre, rentrer dans le rang.
Des taux d'intérêt en hausse
Le tassement du marché tient aussi à la hausse des taux d'intérêt. Ils ont augmenté de 1,15 % entre janvier 2007 et octobre 2007. Pour une mensualité de 1.000 €, on emprunte 162.488 € à 4,15 % (janvier 2007) et 146.593 € à 5,30 % (octobre 2008). Résultat : sur 100 candidats à l'achat finançables en janvier 2007, ils ne sont plus que 79 en octobre 2008 signale le courtier Empruntis.
Autre impact de la hausse des taux : l'allongement de la durée de remboursement n'est plus rentable. En janvier 2007, pour un emprunt de 150.000 € sur 30 ans à 4,30 %, la mensualité atteint 750 €. Ce crédit était donc accessible aux emprunteurs gagnant 2.250 € nets par mois (règle des 33 % de taux d'endettement). Aujourd'hui, pour la même durée, le taux grimpe à 5,80 %, la mensualité à 889 €. Il faut donc gagner 2.667 € par mois minimum pour en profiter. Aujourd'hui, les prêts sur plus de 25 ans comptent pour 28,9 % de la production de crédits. Contre 33,3 % en 2007 (source : CSA/Crédit Logement).
Les banques prêtent moins facilement
Avec la crise financière et l'application de nouvelles règles de prudence dites Bale II, les banques appliquent strictement les critères de l'emprunt immobilier (respect de la règle des 33 %, examen du reste à vivre et de la tenue du compte, etc.). Elles se montraient plus libérales à l'époque de l'argent bon marché. Pour attirer de nouveaux clients, elles avaient fait du prêt immobilier un produit d'appel, accordé facilement à des conditions exceptionnelles.
Quoiqu'une nouvelle loi aide les emprunteurs et non-plus les banques!
Les prix vont-ils baisser ?
L'ancien
Selon l'indice PAP du 1er octobre, depuis le début de l'année, le prix des appartements reste stable (+ 0,20 %). Entre juillet et septembre, il diminue de 0,30 %. Les maisons perdent 2,40 % depuis janvier. Une baisse ramenée à 1,93 % entre juillet et septembre.
Peut-on faire de bonnes affaires aujourd'hui ?
Toute période est porteuse d'opportunités. Aujourd'hui comme hier, il reste possible de réaliser de bonnes affaires.
Dans l'ancien
La balle est dans le camp des acheteurs. Ils bénéficient d'une offre en hausse. Ils peuvent collecter de nombreuses offres pour les comparer et choisir celles qui leur convient le mieux. Ils peuvent évidemment tenter de négocier le prix de vente. Certains propriétaires pressés peuvent proposer des biens à des prix attractifs.
Les vendeurs ont intérêt à se montrer raisonnables. Ils ne doivent surtout pas surévaluer leur bien. Un prix trop élevé fait fuir les acquéreurs potentiels. Lorsqu'ils sont proposés au prix du marché, les maisons et les appartements se vendent, comme le montrent les chiffres de l'indicateur PAP.
l'achat immobilier et la "crise" économique
Le 06/11/2008 à 15:26NewsCommentaires (0)Ajouter un commentaireAprès les élections aux U.S.A, la "crise" va se calmer.
D'autant qu'une loi vient de passer, interdisant les refus de prêts bancaires sans réel motif de surendettement.
Les prix de l'immobilier ne vont pas baisser, les vendeurs cèderont de moins en moins aux offres sous valeur. Par contre les agences immobilières ne comprennent toujours pas qu'il faut être moins gourmand sur les commissions, bon nombre d'entre elles ont déjà fermé!
Il faut acheter maintenant, car les taux de crédits bancaires vont continuer à grimper pendant 3 à 4 ans.
Acheter directement à un particulier semble être à ce jour la meilleure solution, présentant toutes les garanties puisque l'achat se passe chez un notaire.
Si un bien que vous visitez vous plait et présente de bonnes et saines bases de construction, alors n'hésitez pas. Il est également utile de penser "à demain" en vous renseignant sur la plus value que ce bien pourra prendre en quelques années. (aucune plus value n'est à payer à l'état lors de la revente si le bien est votre résidence principale) Alors décidez vous vite car l'expérience prouve qu'il est inutile de visiter "36" biens!
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Le 27/10/2008 à 16:48Commentaires (0)Ajouter un commentaire
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